Ngành này sử dụng nhiều lao động nhất ở UAE, và cũng là ngành có chu kỳ lên xuống rõ rệt nhất. Hiểu chu kỳ đó là điều kiện để không mắc kẹt, dù đi làm hay đi đầu tư.
- Xây dựng là ngành sử dụng nhiều lao động nước ngoài nhất ở UAE.
- Thị trường bất động sản UAE đã trải qua các chu kỳ tăng mạnh và giảm mạnh.
- Người nước ngoài được sở hữu bất động sản ở một số khu vực nhất định.
- Có quy định về tài khoản ký quỹ cho các dự án bán khi chưa hoàn thành.
Quy mô và cơ cấu lao động
Xây dựng là ngành có số lao động lớn nhất, và gần như toàn bộ là lao động nước ngoài.
Cơ cấu nghề: từ lao động phổ thông tới thợ chuyên môn, giám sát, kỹ sư và quản lý dự án.
Điều kiện làm việc là chủ đề được quan tâm quốc tế, và UAE đã ban hành các quy định về giờ nghỉ giữa trưa mùa hè, về chỗ ở cho người lao động, và về việc trả lương qua hệ thống theo dõi — như đã nói ở chuyên mục trước.
Với người lao động Việt Nam trong ngành: tra kỹ về chủ sử dụng lao động, về chỗ ở, và về cách trả lương trước khi nhận việc.
Và ưu tiên các nhà thầu lớn có tiêu chuẩn quốc tế — điều kiện làm việc và mức tuân thủ quy định thường tốt hơn.
Chu kỳ thị trường bất động sản
Đây là phần quan trọng nhất cho người tính chuyện đầu tư.
Thị trường bất động sản UAE, đặc biệt ở Dubai, đã trải qua các chu kỳ tăng mạnh rồi giảm mạnh — không phải một lần.
Nguyên nhân của biến động: nguồn cung mới có thể ra thị trường rất nhanh, trong khi cầu phụ thuộc vào dòng người nước ngoài tới và vào kinh tế toàn cầu.
Điều này khác các thị trường mà nguồn cung bị giới hạn bởi đất đai và thủ tục: ở đây nguồn cung co giãn, nên giá biến động nhiều hơn.
Hệ quả cho người mua: thời điểm mua ảnh hưởng tới kết quả nhiều hơn so với các thị trường ổn định.
Lời khuyên thẳng: đừng vào thị trường này với kỳ vọng giá chỉ đi lên — lịch sử đã cho thấy ngược lại nhiều lần.
Quyền sở hữu của người nước ngoài
Phần pháp lý phải nắm trước khi bàn tới giá.
Người nước ngoài được sở hữu bất động sản ở một số khu vực được chỉ định, chứ không phải ở mọi nơi.
Có hai hình thức chính: sở hữu toàn phần và quyền sử dụng có thời hạn — và đây là khác biệt lớn cần hỏi rõ.
Quy định khác nhau giữa các tiểu vương quốc, đúng theo nguyên tắc phân quyền đã nói ở chuyên mục về nhà nước.
Điều bắt buộc phải làm: xác minh khu vực đó có cho người nước ngoài sở hữu không, và thuộc hình thức nào, tại cơ quan đăng ký bất động sản của chính tiểu vương quốc đó.
Và sở hữu bất động sản không tự động cho quyền cư trú — có diện cư trú gắn với đầu tư bất động sản nhưng với điều kiện riêng, phải tra ở cơ quan nhập cư.
Mua nhà hình thành trong tương lai
Hình thức phổ biến ở UAE và cũng là nơi có rủi ro cao nhất.
Người mua trả tiền theo tiến độ trong khi công trình đang xây.
Cơ chế bảo vệ: có quy định yêu cầu tiền của người mua vào tài khoản ký quỹ và chỉ được giải ngân theo tiến độ — quy định này ra đời sau các vấn đề trong quá khứ.
Những gì phải kiểm tra: dự án đã đăng ký với cơ quan quản lý chưa, tài khoản ký quỹ có thật không, và chủ đầu tư có lịch sử bàn giao đúng hạn không.
Rủi ro còn lại: dự án chậm tiến độ nhiều năm là tình huống đã xảy ra, và người mua bị chôn vốn trong thời gian đó.
Lời khuyên: với người ở xa và không theo dõi được thị trường hằng ngày, mua nhà đã hoàn thiện an toàn hơn nhiều dù giá cao hơn.
Chi phí thật của việc sở hữu
Phần hay bị bỏ qua khi tính toán.
Phí đăng ký và các khoản khi mua — tra tỷ lệ hiện hành ở cơ quan đăng ký, vì đây là khoản đáng kể.
Phí dịch vụ hằng năm — ở các toà nhà và khu ven biển, đây là khoản lớn và tăng theo thời gian.
Chi phí bảo trì trong môi trường nắng nóng và nước mặn — cao hơn khí hậu ôn hoà.
Chi phí quản lý cho thuê nếu không tự quản lý được từ xa.
Và rủi ro tỷ giá và rủi ro thanh khoản — bán một căn ở thị trường đang xuống có thể mất nhiều thời gian.
Cách tính đúng: lấy tiền thuê thu được trừ hết các chi phí trên, rồi mới so với các kênh đầu tư khác — chứ không so giá mua với giá bán kỳ vọng.
Thị trường bất động sản UAE có ổn định không?
Không — đã trải qua các chu kỳ tăng mạnh rồi giảm mạnh nhiều lần, vì nguồn cung mới ra thị trường nhanh trong khi cầu phụ thuộc dòng người nước ngoài và kinh tế toàn cầu.
Người nước ngoài mua nhà ở UAE được không?
Được, nhưng chỉ ở một số khu vực được chỉ định và theo hai hình thức khác nhau — phải xác minh tại cơ quan đăng ký của chính tiểu vương quốc đó.
Mua nhà có được cư trú không?
Không tự động — có diện cư trú gắn với đầu tư bất động sản nhưng kèm điều kiện riêng, phải tra ở cơ quan nhập cư.
Mua dự án đang xây có rủi ro gì?
Chậm tiến độ nhiều năm là tình huống đã xảy ra — nên kiểm tra dự án đã đăng ký chưa, có tài khoản ký quỹ không, và chủ đầu tư có lịch sử bàn giao đúng hạn không.
